Quesiti al telefono. Chi esercita la mia professione sa che si tratta di un evento tutt’altro che raro. Domande vaghe su fatti poco circostanziati, o imprecisi e contraddittori, mescolati ad un “mi ha detto” od un riferimento a sentenze sconosciute emesse da probabili tribunali al confine dell’Impero Ottomano. A nulla vale l’invito a rivolgersi a tecnici (come nel caso di specie) di settore: è questione di vita o di morte e perciò ora e subito.
Ovvio, gratis, che è fratello di poi passo. Piange il telefono.
È stato rilevato che la facciata di un condominio realizzato a metà degli anni 60, non è conforme al progetto iniziale, senza che ciò abbia modificato né la forma, né le dimensioni e tantomeno il valore dell’immobile; neppure è mai modificata successivamente e neppur mai avendo avuto contestazioni dall’Ufficio Tecnico Comunale. In epoca recente ho venduto l’appartamento di mia proprietà in questo condominio. La facciata del condominio non conforme è abuso edilizio e perciò può comportare la nullità, l’annullabilità, dell’atto di compravendita? Ovvero può comportare altre conseguenze?
La non conformità della facciata: è un abuso edilizio?
Se la facciata del condominio, realizzata negli anni ’60, non corrisponde al progetto originario, tecnicamente si tratta di una difformità edilizia. Tuttavia, nel caso “telefonico” emergono elementi importante ossia la difformità risale all’epoca della costruzione, non è mai stata modificata successivamente, non è mai stata contestata dal Comune, non incide sul valore dell’immobile, è una parte comune, non una pertinenza esclusiva dell’appartamento venduto. Questi aspetti cambiano molto il quadro giuridico.
Può comportare la nullità o annullabilità dell’atto di compravendita? Sarebbe necessaria una lectio magistralis del prof. Fedele, altro che, ma distinguiamo telefonicamente.
Nullità dell’atto (art. 46 DPR 380/2001)
La nullità colpisce gli atti di compravendita di immobili non conformi dal punto di vista urbanistico – edilizio, ma riguarda solo l’unità immobiliare oggetto di vendita, non le parti comuni. La giurisprudenza è costante: Le difformità che riguardano parti comuni del condominio non determinano la nullità dell’atto di vendita del singolo appartamento, perché l’unità immobiliare venduta è comunque conforme.
Annullabilità dell’atto
L’annullabilità potrebbe teoricamente derivare da: dolo o reticenza del venditore ed errore essenziale dell’acquirente. Ma in questo caso la difformità è di vecchissima data, non incide sull’uso dell’apparta-mento, non incide sul valore, non è stata oggetto di contestazioni. Non ritengo ipotizzabile che questa difformità sia causa di annullabilità dell’atto di compravendita.
Può comportare altre conseguenze?
Sì, ma non sulla validità dell’atto di vendita. Le possibili conseguenze sono precipuamente la regolarizzazione edilizia. Essendo una parte comune, l’eventuale regolarizzazione (se mai richiesta) sarebbe a carico del condominio e non del singolo proprietario. Resta certamente il possibile impatto della difformità su future pratiche edilizie, come lo è stato per i c.d. Superbonus ovvero nel momento in cui si presenti una SCIA per lavori di certo rilievo ovvero si procede con una una ristrutturazione che richiede verifica dello stato legittimo.
Dunque: la vendita dell’appartamento è valida. La difformità della facciata non comporta nullità né è ipotizzabile l’annullabilità dell’atto. Le eventuali conseguenze riguardano solo il condominio e solo in caso di future pratiche edilizie.
LA FAMOSA SECONDA DOMANDA: MA SALVINI NON MI AIUTA?
Non voglio assolutamente sostituirmi ai tecnici di settore cui è sempre e comunque opportuno rivolgersi e relazionarsi. Provo a dare alcune informazioni di base, nulla più.
Ecco come il Decreto (Salvini) “Salva Casa” (DL 69/2024, convertito in L. 105/2024) affronta le irregolarità edilizie relative alle facciate condominiali non conformi al progetto. Le informazioni sono basate sulle linee guida ufficiali pubblicate dal MIT e sulle analisi tecniche più recenti. Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti
Sanatoria delle irregolarità edilizie sulle facciate condominiali.Cosa prevede il Decreto (Salvini) Salva Casa?
Il decreto introduce una sanatoria semplificata per molte difformità edilizie considerate “minori”, con l’obiettivo di sbloccare migliaia di pratiche e regolarizzare situazioni rimaste sospese per anni. Ma le facciate rientrano tra le parziali difformità sanabili? Sì, a patte che la difformità riguarda elementi non strutturali e non incide su volumetria complessiva, sagoma dell’edificio, e parametri urbanistici essenziali (tipo gli indici di edificabilità e le prescrizioni edilizie). Le linee guida chiariscono che rientrano nella sanatoria semplificata le modifiche estetiche non autorizzate (colori, materiali, finiture); le piccole sporgenze o rientranze; le variazioni non essenziali rispetto al progetto approvato; gli elementi aggiunti (cornici, rivestimenti, parapetti) se non alterano parametri urbanistici.
Quando la facciata non è sanabile con la procedura semplificata?
La sanatoria semplificata non si applica se la difformità modifica la sagoma dell’edificio, comporta aumento di superficie o volume, incide su prospetti in modo sostanziale, (apertura/chiusura di finestre, balconi, verande), riguarda parti strutturali. In questi casi serve una SCIA in sanatoria o un permesso di costruire in sanatoria, con verifica della doppia conformità.
Quali strumenti usa il Decreto per sanare le difformità di facciata
A cosa ci riferiamo: il decreto amplia le tolleranze costruttive ed esecutive sino al 5% per molte difformità minori, incluse quelle estetiche. E come si procede?
Sanatoria semplificata (art. 36-bis TUE) che permette di regolarizzare opere realizzate in parziale difformità anche senza doppia conformità, purché: l’opera sia conforme alla disciplina urbanistica attuale, non incida su parametri essenziali e sia presentata una relazione tecnica asseverata.
Dunque, per l’accertamento di conformità “light” per difformità lievi, che coincidono con la maggior parte delle modifiche di facciata, è sufficiente: relazione tecnica asseverata, la verifica della compatibilità urbanistica e il pagamento della sanzione pecuniaria Nel caso specifico mi stanno parlando di facciata condominiale non conforme al progetto.
Se la difformità è solo estetica o di dettaglio è sanabile con la procedura semplificata (esempi: colore diverso, materiali diversi, piccole modifiche ai parapetti, rivestimenti non previsti).
Se la difformità riguarda aperture, balconi, volumi, on rientra nella sanatoria semplificata. Serve una procedura ordinaria (SCIA o PdC in sanatoria).
Aggiungo che se la facciata è parte comune, per procedere oltre, serve anche una delibera condominiale (a maggioranza variabile secondo l’intervento) e la verifica del decoro architettonico.
Studio Legale Fogliati 